深圳房價大漲背后,一半海水一半火焰

2020年04月20日 16:21 來源:金融智庫 作者:范智林

作者 | 范智林

來源 | 金融智庫(ID:jinrongo2o)

 

深圳樓市火爆,嚇到深圳政府

 

在3月初的時候,許多人預測深圳的房價要扛不住了,因為深圳是全國外貿第一大市,現在國外疫情失控,進出口貿易大幅萎縮,深圳受到的沖擊肯定是最猛烈的。事實上,關外許多工廠停工、城中村出租屋空房多到房東在降價招租,也似乎正在印證這個猜測!

 

但是到了4月中旬國家統計局公布3月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格數據時,深圳的二手房價格環比漲幅竟然高達1.6%,位列全國第一。這一迷幻的結果,不僅讓全國人民大跌眼鏡,也撩撥得各地資本蠢蠢欲動!

 

 

俗話說人怕出名豬怕壯,其實不止豬怕,深圳政府也怕。

 

在當了幾次領頭羊之后,深圳樓市已經被視為全國樓市的風向標,全國無數雙眼睛在死死盯著這座小漁村,絲毫風吹草動都可能掀起一場大波瀾。而在中央三令五申強調“房住不炒”的大背景下,若是再掀起一輪暴漲,恐怕深圳對上面也不好交代。

 

于是在國家統計局出臺70城房價指數的當天,深圳地方政府就出臺了《關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》,提出將延長城市更新單元計劃有效期、加快商品房供應,緩解目前市場上的住房供應緊張局面。

 

 

緊接著在第二天,深圳市住建局官員又在接受媒體采訪時放話,對市民反映個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題,深圳市住建局高度重視,已會同各區和相關部門深入調查,將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。

 

同時該官員還表示,深圳市住建局將針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象,聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康。

 

很明顯,深圳政府不希望看到房價猛漲,至少不想再當出頭鳥,所以要給樓市潑冷水降降溫了!

 

深圳樓市兩極分化,產業差異是主要原因

 

實際上,這次深圳房價上漲的問題,很大程度上是被誤解了。因為目前深圳并沒有出現全市房價普遍上漲的情況,而是局部個別熱點地區漲得太兇拉高了整體表現。

 

根據安居客的數據顯示,深圳全市4月份的二手房均價為55382 元/平方米,環比3月份上漲了0.24%。但是如果分片區來看的話,深圳全市10個行政區當中,除了大鵬新區暫無數據外,其余9個區中有5個區是上漲的,4個區是下跌的,大體上來說漲跌是接近五五開。

 

 

另外從各個區的二手房均價漲跌情況來看,目前深圳樓市呈現出很明顯的兩極分化態勢,即西邊幾個區炙手可熱、房價整體都在上漲,而東邊幾個區冷若冰霜、房價整體都在下跌,真可謂是一半海水一半火焰。

 

深圳樓市兩極分化現象背后,其實背后是產業轉型升級在主導的。

 

目前深圳雖然高科技產業和金融產業發達,但其實市內仍有大量相對低端的傳統制造業,主要分布在龍崗、坪山以及寶安的沙井、松崗等關外比較偏遠的地方,這些傳統制造業是受國外疫情失控影響到的“重災區”,所以這些區域的房價表現自然不會很好。

 

相比之下,南山、光明的高科技產業和福田、前海的金融產業并沒有受到很大沖擊,所以這些區域的房價相對表現較好。另外龍華、寶安兩個區由于靠近福田和南山,也承接了很多外溢的剛需,所以房價表現也相對較好。

 

另外大家如果去看一下粵港澳大灣區的發展規劃和深圳未來的地鐵建設規劃,就可以發現深圳西部幾個區明顯是未來發展的重點,而東部幾個區總體上則乏善可陳,所以深圳西部幾個區表現比東部幾個區強勢就是情理之中的事情。

 

增加供地無法治本,地鐵建設才是良方

 

對于最近深圳房價上漲過快的問題,深圳市住建局提出的解決方案是增加土地供應、加快商品房供應來緩解住房緊張問題。對此,老范認為并不能夠從根本上解決深圳房價上漲的問題。

 

目前深圳西部的房價比東部高出一大截,房租同樣也是貴了一大截,但是為什么大家不跑去東部買房租房,而偏偏要扎堆擠在西部幾個區呢?

 

 

其實說白了就是產業問題,西部幾個區能夠提供更多就業機會和更高的薪酬待遇,所以大家都寧愿到西部幾個區就業居住,而不太愿意跑到東部幾個區就業居住。

 

目前深圳西部幾個區中,除了光明還有較多空地之外,其余幾個區并沒有多少空地可以大量供應住宅,所以即便是加大土地供應也遠遠不能滿足市場需求。

 

要想解決深圳西部幾個區房價上漲過快的問題只有兩個辦法,第一個是在東部幾個區扶持培育起比較好的產業,第二個是加快東部幾個區的地鐵建設,把西部幾個區的人口分流一些到東部幾個區去。

 

扶持培育產業由于涉及到天時、地利、人和等諸多問題,并不是政府想做就一定能夠做成功的,所以可操作性較小,不太容易實現。但是地鐵規劃建設是政府能夠主導的,所以具備較強的現實可操作性。

 

試想一下,深圳目前已經開通運營的8條地鐵線路中,有7條是集中在中西部幾個區的,而偌大的東部只有一條建設等級最低的三號線,還剩下一大堆地方沒有通上地鐵。

 

 

如此一來,在深圳市中心和西部上班的民眾,根本就沒辦法到東部幾個區居住,所以深圳西部幾個區的房價又怎么可能降得下來呢?

 

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